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潘啟才:如何運用財技知識做劏房生意


如能靈活運用財技知識,可以零成本創業。好多時,用財技知識去度一條絶橋唔係咁難,難係難在執行,以我十年前度咗條財技橋去sell 中原施生為例,最難其實係點樣去sell,因為單係諗橋,好多人都識講,好多時重可以講到天花龍鳯,但點樣令施生覺得你有能力去執行,才是整件事的成功關鍵所在。

運用財技知識,也可以把本來已變得無得玩的劏房生意變成有得玩,以前的劏房玩法,是買入交通方便的市區唐樓,例如深水埗區的唐四樓以上,主要貪買入的呎價平,然後花約每間八萬元搞靚裝修劏房,假設以約300萬元買入五百呎實用面積,然後搞一劏五房,總投資連裝修約340萬元,如果每間租4,000元,以full pay 樓價及裝修費計,年回報率達7%,如果再用按揭做槓桿,回報輕易超過10%。

但自從近期的辣椒出台,買入第二層樓或以上便要付15%從價印花稅,買樓做劏房變成不化算。但如果用財技角度思考問題,搞劏房不一定要買,租回來的單位也可搞,但前提是租約要夠長,而且是越長越好,最少是十年。條數會點計呢,假設用25,000元租一個1000呎的單位,然後搞一劏五,每間租10,000元,每月租金收入便是50,000元,如果裝修費是每間10萬元,由於租金浄收入為每月25,000元,所花的裝修費需要約20個月便回本,之後餘下的租约期,便每個月皆有淨租金收益。

這看似令人垂涎欲滴的投資,其唯一問題就是,你有冇辦法說服業主,簽一份十年的租約給你,一如sell 中原施生好困難。所以,誰人有這執行力,去找這些願意出租十年給你的業主,誰人就可以靠這財技橋去搞這劏房生意。

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