名家觀點
博客・吳老闆週記・資本政經

「首置盤」買來無用 英鎊人幣雙翼飛


— 以原價賣回予政府,資產升值與自己無關,那買來作甚?

— 解決住屋問題,不如起市值樓,然後以半價租金租出去。

— 美元轉弱,以致繼人幣後,英鎊都形勢大好,短期看好。

除了一眾大學的民主牆標語,引起社會關注之外,本週各界熱議的話題,還包括特首林鄭月娥兌現競選承諾,透露將會於下月發表的《施政報告》中,出台「首置上車盤」的政策。

早於出戰特首選舉時,林鄭的政綱已包括「重建置業階梯」——增加公屋與居屋之間的「綠置居」供應,以市價六折定價,讓綠表人士申請;以及多設一層「首置上車盤」,於居屋與私樓之間,讓不夠首期的年輕人上車,致令住宅市場共有5個階層。

雖然具體細節尚未出街,甚至人言人殊,例如定價方面,房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝便說,「首置盤」定價可能低至市價一半,即是平過居屋,但共識似乎是,定價非與居屋一樣跟市價掛公,而是跟申請者的負擔能力,即每月收入掛勾。

又例如轉售限制,年期固然是限制之一,就連對象亦各說各話,房屋協會主席鄔滿海表示,轉售對象只能是綠表或白表合資格人士,不能補地價後在自由市場轉售;黃遠輝更透露,有機會只能賣回予政府,更是原價售回,即是就算樓價上升,業主亦不能享受轉售利益。

公屋政策本身錯

若真如是,就大鑊矣。事關在業主角度,雖然平價買入了一個單位,但即使樓價上升,也要以原價賣回予政府,升值完全不關自己的事,還要付供樓利息予銀行,那買來作甚?不如租樓?

其實,本欄一直認為,港府根本不應該興建公屋,因為公屋政策並非創富,相反更是創貧。且看輪候冊中,年輕人愈來愈多,有些甚至在大學畢業前已先申請,甚至在畢業後也不會積極工作,以免人工超出限制。政府不停起公屋,便不停擴大貧窮網,貧富愈來愈懸殊。

據房委會資料,申請公屋的最高入息及總資產淨值限額,1人家庭分別是11,250元及24.5萬元;2人家庭則是17,350元及33.3萬元。

然而,根據政府統計處1995年至2016年的人口普查統計資料,大學畢業生的收入中位數,1995年達到16,371元,雖然其後十年拾級而下,2005年下跌至12,978元的低點,但仍高於公屋申請資格;2010年已經稍作回升,2016年時更漲至13,916元。2人家庭更加不在話下,現時一個洗碗工都閒閒地月入萬元,若想住在公屋,便要有一個人「待業」。

土地矜貴 起市值樓

就連「富戶政策」,都是遏抑人家向上爬,鼓勵人家向下流。事關當初入住得到公屋,就是入息與資產都符合資格的「貧戶」,那「貧戶」後來為甚麼變了「富戶」,一是靠努力工作,一是靠積極儲蓄,兩者皆值得鼓勵,但富戶政策卻偏偏對之進行懲罰,不準其繼續享用廉租福利。

因此,與其不斷擴大貧富差距,不如將興建公屋的地皮賣出去發展私樓,然後將賣地得來的資金,直接補貼公屋戶買私樓。根據《長遠房屋政策》目標,未來10年,每年興建2萬個公屋單位,每戶補貼100萬元,總共也只是200億元而已;就算每戶補貼150萬元,亦僅涉及300億元罷了。

事實上,買樓就是用作投資,如果資產升值,自己沒有得益,根本無須買樓;港府如果只是想解決住屋問題,不如索性起市值樓,然後以半價租金租出去,讓年輕人有瓦遮頭算數。總而言之,香港土地矜貴,必須用來發展市值樓!

英鎊突破 上望1.2

此外,上期說到人民幣近排明顯轉強,隨著經濟向好,加上此前的空倉須冚倉,兌每美元隨時彈上6.2的水平,後事如何則要視乎中央的意願,而近日又有另一隻貨幣作出突破,所說的是英鎊。

英鎊彈上,固然由於此前公布的經濟數據向好,包括7月製造業PMI受到新出口訂單上升的帶動,彈升至 55.1,好過6月的54.2之餘,也高於市場預期的54.4;更好過法國、西班牙和愛爾蘭,出現20年來外來需求第二大增長。

這還不特止,最新公布的8月通脹,按月升0.6%,按年則升2.9%,優於市場預期按月升0.5%,按年升2.8%;核心通脹按年升2.7%,亦好過7月的2.4%及市場預期的2.5%。雖然本週四(14日)英倫銀行的議息結果,市場預期將會維持利率不變,但隨著通脹攀升,英國加息的壓力增加,因此消息一出,英鎊由1.3190急升至1.3273,突破了8月3日的高位1.3267,本週三更升穿1.33,創出逾1年新高。

不過,英鎊呈強的主要原因,還是美元轉弱。而美元的弱勢,又與其經濟增長,或加不加息,沒有關係,而是美國總統特朗普希望出口強勁,因此需要美元貶值。換句話說,特朗普所說的一切皆是煙幕,美元向下最為實際。依照目前勢頭看來,英鎊兌美元隨時升到1.2的水平,與人民幣雙雙成為短期內最強貨幣。

一週重點新聞

‧中國國務委員楊潔篪確認,美國總統特朗普將於年內對中國進行國事訪問,強調雙方要加強高層及各級別溝通,辦好兩國機制性對話;並拓展各領域互利合作,以建設性方式妥善管控分歧。

‧聯合國安理會15成員國一致通過對北韓實施新一輪制裁,包括對北韓輸入燃料、出口紡織品及輸出外勞設限,務求切斷北韓財源,成為北韓2006年首次核試以來第9次受到聯合國制裁,歷來最嚴厲的一次。

‧萊坊發表第二季《全球樓價指數》報告,本港樓價升幅過去1年相當凌厲,按年升21.1%,全球排名第二,僅次於北歐的冰島,當地樓價按年更錄得23.2%的升幅。

‧土地供應專責小組舉行首次會議,因本港仍缺乏1,200公頃土地,掌握12個土地供應選項,包括填海、郊野公園、發展商土地儲備,以至填平水塘,計畫明年首季公眾諮詢,並在第三季向政府提交報告。

‧稅務局公布,8月份徵收的買家印花稅(BSD)成交錄得325宗,按月增27%,屬於政府去年11月後加辣後新高。

‧地政總署公布,大埔滘逸遙路地皮由萬泰集團以3.23億元投得,每方呎樓面地價約5,506元,貼近市場估值下限,但較集團去年投得的同區地皮,地價一年升21%。

‧宏安地產(01243)今年6月向亞洲聯合基建(00711)等購入馬鞍山白石耀沙路項目,日前轉讓6成權益予碧桂園(02007),作價24.4億元,樓面呎價10,500元,3個月內升55%。

‧騰訊(00070)主席馬化騰建議,特首林鄭月娥可設1:1人才配額計畫,即企業每聘請1名本地科研人才,可配對引進1名內地或海外人才,讓科企進來後能生存壯大。

下週美國公布的經濟數據可反映約7成內部消費表現,週五公布的8月零售銷售,市場料整體升幅收窄,僅升0.1%,不計汽車銷售則料維持升0.5%;同日亦有9月密竭根大學消費者情緒指數初值,估計跌至95.2。

另外,週四會有上月消費物價指數,市場料整體升幅擴大,按月升0.3%,按年估計升1.8%。至於扣除食品和能源價格的核心消費物價指數,估計按月升幅擴大至升0.2%,按年則僅升1.6%。

吳鴻生

南華集團主席

《資本壹週》社長

劉若文《資本壹週》總編輯

Related Articles