今年以來，商廈市場成為焦點，不但地皮受到港資及中資追捧，就連全幢商廈成交亦大增。事關近年中資機構紛紛進駐本港下，帶動商廈需求有增無減，但另一邊廂，旅遊業卻仍是一潭死水，了無生氣，令到酒店的業主有點心灰意冷，紛紛放售物業，又或直接申請改建商廈，以提升投資回報。有分析料，特別在核心商業區的酒店改建成商廈，將會是未來2至3年的趨勢。
香港甲級商廈新供應匱乏，在近年中資機構紛紛進駐本港下，帶動商廈需求有增無減，令商廈呎價屢創新高紀錄。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料，今年第2季商廈共錄829宗買賣註冊，不但按季急升1.18倍，更創近17季度的新高水平，涉資約140.17億元。其中，中環上季共錄18宗商廈買賣，乃自2012年第4季後，逾4年來的新高紀錄。
受上季成交宗數急增帶動，今年上半年商廈合共錄得1,209宗買賣，涉資約201.48億元；以宗數計算，更是2012年下半年以後，即逾4年來的新高，意味商廈交投量重返2013年新辣招蔓延至工商舖前夕的水平。
商廈有價有市，吸引不少業主伺機改變物業用途，變身成商廈，如嘉頓有限公司於深水的總辦事處，日前便向城規會申請重建。文件顯示，嘉頓申請重建一幢25層的商廈，項目地盤面積約1.24萬呎，地積比9倍，可建樓面11.1萬呎，包括約5萬呎辦公室，以及6.1萬呎包括餐廳及烹飪課程培訓空間，當中申請人計畫將11至20樓的辦公室出租。
爪哇改變策略
不單是舊有物業，就連酒店轉作商業發展亦漸成風氣。最近由爪哇（00251）持有的禮頓道8號皇冠假日酒店，佔地約1.1萬平方呎，2009年開業至今僅8年，業主向城規會提交申請，將重建成一幢22層高的商廈，用作辦公室、商舖及食肆等用途，地積比率15倍，總樓面約16.1萬平方呎。同樣位於銅鑼灣的J PLUS酒店，在年初轉售後，新買家亦計畫重建成銀座式商廈。
此外，不得不提的，當然是有逾40多年歷史的銅鑼灣怡東酒店，已獲城規會批準可建成甲級商廈，總樓面68.4萬平方呎，由於地皮享維港海景，市場估值高達300億元；而近期由順豪物業以約10億港元購入的北角麗東軒酒店，發展商亦已透露會將物業翻新後，再多經營數年，其後計畫改作商廈發展。至於一些原來計畫作酒店用途的項目，亦轉改為興建商廈。如億京於荃灣楊屋道的用地，西邊地盤已放棄興建酒店的方案，獲城規會同意轉商廈發展。
這也難怪，據差估署資料顯示，甲廈售價今年首5個月已累升8.5%，租金亦升2.3%，當中中環美利道地皮每呎樓面逾5萬元批出，創全港新高，發展商對核心區商廈前景更看高一線，故令不少財團有意將酒店轉作商廈發展，尋求地皮升值及高租值回報。
商廈租金吸引
此外，商廈租金走勢理想，今年明顯上升，各區空置率跌至低位，全因中區租金創高峰。據仲量聯行數字，商廈租金第二季上升3.6%至每呎116.4元，重返2008年金融風暴前的歷史高位，這全因中資機構踴躍來港租寫字樓推動所致。據統計，今年第二季逾8成中區甲廈的租務，均是來自中資機構，成為租金上升最大的動力。
而且，如今中環與港島其他商業區的寫字樓租金的差距已擴至58%，令更多跨國企業轉移至中環以外物色商廈，以節省租金成本，這亦是為何今年銅鑼灣、港島東等商業區連錄大手商廈租務的成因。
這邊廂商廈的呎價及租金起飛，另一邊廂的酒店卻頻錄轉手。中原地產數據指出，今年度酒店物業頻獲承接，上半年合共錄得約8宗。愈來愈多業主放棄發展酒店，相信是看淡旅遊業的發展。旅遊發展局數據顯示，6月訪港旅客人數終止了自3月以來連續3個月的升勢，較5月份跌9%，與去年同期的428.5萬人次，更跌1.9%至420萬，其中訪港的內地客錄得309.7萬人次，跌幅達3.4%。
香港旅遊發展局發言人表示，6月整體訪港旅客下跌，主要是受到內地不過夜旅客下跌影響，據旅發局數字，不過夜內地旅客按月跌11.5%，按年則跌6.1%。酒店入住率方面，6月平均有87%，雖按年上升3個百分點，但酒店平均房價卻是按年下跌3%，錄得1,096元，可見酒店業處低潮期。
申建酒店減少
旅客數字持續低企，對酒店的需求亦大減，企業發展酒店的意欲自然大減，綜合地政總署及城規會資料，近年酒店申請個案不斷減少，2014年及2015年分別錄4宗及2宗由工廈轉酒店個案，減少50%及75%，去年及今年目前只有1宗已簽豁免書的工廈改作酒店用途個案。另外，城規會今年暫接獲1宗酒店申請，較去年的3宗再跌6成。
理想城市企業估值部主管張聖典認為，酒店業轉弱，租金回報下降，資金回籠又慢，又不能拆售；相反，商廈市場相對穩定，能拆售，能部分收租，商用組合相對靈活及較有彈性，加上近年進駐本港設立總部據點的中資及外資企業增多，酒店改裝商廈成本亦不高，估計每呎成本約1,000元，轉做商廈的升值效益更顯著。他稱，假設一幢價值約10億元的酒店，即使業主斥約1億元改建商廈，以目前市況而言，全幢商廈出售隨時可賣約15億元。
他預計，本港二、三線地段的中小型酒店未來仍會有零散申請，但核心區商業樓面空置率續低，酒店需求則接近飽和，為提高地段價值，相信核心區酒店轉型商廈情況會明顯增多。
中區供應有限
萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦表示，近年中環商廈呎價高企，空置率低，加上中環美利道及啟德商用地賣出，更令發展商覺得酒店高峰期已過，他認為投資酒店回報期長，回報率亦不太吸引，故考慮改建集商場及寫字樓於一身的商廈，以獲得更高回報。
觀乎中區未來的供應有限，僅餘下最後6幅地皮、共約470萬方呎商業樓面，更重要的是，因中環區的兩幅新海濱用地，估計要待中環灣仔繞道於未來1至2年內通車後再發展，離實際推出時間仍有一段距離，故中環區供應將會再陷入斷層。因為，相信在核心商業區的酒店改建成商廈，將會是未來2至3年的趨勢。