名家觀點
博客・吳老闆週記・資本政經

老闆看樓市: 樓市畸形 撥亂反正


‧上屆政府擾亂市場,兼且喊賊做賊。
‧二手向來是主要供應,如今卻冰封。
‧解決房屋問題於根本——增加供應。
新一屆特區政府正式上任,經濟發展方面可以順手推舟,皆因香港的角色已經今時不同往日,從前自己主導,現在則是國家需要幫手,香港便去輔助,西瓜靠大邊,只須跟走,而中央已經布好了整個局,從區域性的「粵港澳大灣區」,到國際性的「一帶一路」,香港若能發揮好橋樑的作用,都「唔憂做」了。
經濟不用愁,林鄭月娥不如將心力放在解決樓市問題上。上屆政府以使出辣招為手段,以打壓需求為目標,夾硬擾亂市場秩序,嚴重扭曲市場運作,到頭來卻弄巧成拙,樓價節節上升,上不到車的,不單止仍然上不到車,更愈來愈難上車;這還不特止,政府更喊賊做賊,明明說要打擊樓價,自己卻從中得到巨大利益——既從買家口袋搶來「辣稅」,又從發展商手中收到龐大的賣地收入,以致庫房水浸。
目前樓市十分畸形——以一手為主導,二手交投則是冰封。而樓價升到上現時水平,買家已經開始不買;隨未來息口拾級而上,買樓收租食息的人亦會減少,但二手市場的沽家卻不敢沽貨,因此,港府是時候撤辣,起碼也減辣,來釋放供應。
畸上加畸
事實上,二手市場向來是主要供應。根據政府統計處資料,截至2016年9月底,全港共有155.8萬個私人住宅單位,佔總住宅的56.6%;公營房屋單位則有119.3萬個,當中,資助出售單位為39.9萬個,佔總住宅的14.5%,租住房屋為79.4萬個,佔總住宅的28.9%。
然而,根據美聯物業數據,剛過去的6月份,全港二手住宅買賣註冊量只有3,990宗,按月下跌14.3%;淨計十大屋苑的話,根據中原地產資料,更僅有98宗,按月下跌43.4%,創近16個月新低,僅高於去年2月份的84宗。
翻查過往資料,2012年上半年,即上屆政府上任前,二手住宅買賣註冊量共有36,476宗,一手則5,656宗,即約為87%對13%之比;及至2016年上半年,即上屆政府卸任前,二手已下跌至23,491宗,5年之間大跌逾三分之一,一手則有9,819宗,為70%對30%之比。
其實,如果壓得低樓價,即是犧牲大部分人(業主)的利益,去遷就一小撮人士(未上車者),已經夠畸形;現時樓價壓不住之餘,則凍結大部分市場(二手)的交投,集中於少數市場(一手),便更加畸形。
但願新一屆政府能撥亂反正,解決房屋問題於根本,即是增加供應,短期可以加快農地轉用途的步伐,長線就積極在維港以外填海,相信此等方法,對曾任發展局局長的林鄭來說,應該駕輕就熟。

吳鴻生:
南華集團主席
《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

Related Articles