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新盤跌價論 存兩大誤點


政府一眾高官近日在不同場合相繼表示,未來三、四年,共有八萬三千個住宅單位落成;特首梁振英上週在一個辯論比賽中,與一班中學生談論土地、房屋政策時更聲言,新供應多達八萬六千個,如果因為政府的各項措施,而每一個單位的售價便宜一百萬元,地產商就少賺八百六十億元,形容這是一個極大的動作,政府必須有極大的政治勇氣去做。 觀乎該番言論,共有兩大誤點,反映出港府中人實在太不了解樓市的運作。首先,在新供應上,政府與發展商並非在對賭,並非發展商「輸」了八百六十億元,便等如政府「贏」了;相反,該八百六十億元,很大部分其實是庫房的錢,因為地產商調低新盤售價,自然也會調低買地時的出價,到頭來即是港府的賣地收入減少了。 道理就如當年港府徵收3D(SSD、BSD、DSD)印花稅一樣,發展商推盤時,為了吸引買家,便提供印花稅補貼,然而,殺頭的生意有人做,蝕錢的生意卻不會有人做,發展商進行的補貼,便在買地時慳回來。

正因如是,港府遏抑樓市的「辣招」,根本打擊不到一手市場,隨着二手業主並不存在「進行補貼與慳回買地成本」的互相補位,因此「辣招」打擊到的,只是二手市場而已,完全失去了流動性。 現時樓市炸彈之一,正正在此。在交投慘澹下,萬一有業主急需現金週轉(尤其是港股在經歷了短暫的「大時代」後,便爆發了股災,至今仍然沉屙不起),或個別敍造了二按的單位被收樓,甚至看淡樓市未來發展而將手頭上賺錢的單位「止賺」,只要願意劈價,樓價便會乾跌。 除了錯判在一手市場與發展商的角色,該番論調似乎還忘記了一手與二手市場的關係。若然新盤單位價錢下跌一百萬元,以現時細單位也要四百萬元計,便相當於樓價的四分之一;以五百萬計,也等同是樓價兩成;就算如發展局局長陳茂波所言,是以五、六百方呎的單位計,都佔樓價的百分之十。一手如此大跌,二手豈能獨善其身?

根據差餉物業估價署資料,截至二○一四年年底,撇除村屋在外,全港共有接近一百一十四萬個私人住宅單位。如果平均而言,每個單位亦跌價一百萬元,便相當於一萬一千四百億元,即是同年本地生產總值二萬二千五百五十億的一半! 假如地產資產價值一下子蒸發了本地生產總值的一半,到時經濟肯定大蕭條矣,此又真是政府所願見?甚至是政府所能面對? 總括而言,該番言論所反映港府對樓市如斯的不了解,認真叫人心寒,市民大眾真箇好自為之,自求多福了。 

①新供應上,政府與發展商並非對賭的關係。

②一手市場大跌,二手樓價難道能獨善其身?

③地產資產價值大跌,經濟必陷入大蕭條矣。

①兩位局長被免職,傳聞實際上是「被炒魷」。

②曾德成的「死因」,被指處理青年工作不力。

③佔領運動的問題,在於年輕人參與度極高。

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