住宅市道短期風險極高，因為過去兩、三年來，已經埋下不少炸彈，現時隨時爆發。首先，就是市場逐漸「陰乾」。這要多得金管局限制銀行借出按揭，樓價愈高，按揭成數愈低，以致樓換樓的遊戲戛然而止，加上三式印花稅（ＢＳＤ、ＳＳＤ、ＤＳＤ），令購買力轉投新盤市場，一眾劣招遏止了二手的流動性。 此外，港府繼二○一○年十月將房地產從投資移民可投資資產中剔除之後，今年一月更索性暫停投資移民計畫。根據入境處數字，自○三年十月推出投資移民計畫，截至去年九月底止，申請宗數超過四萬，其中獲正式批准的個案接近二萬五千宗，合共吸納投資金額逾二千億元。計畫被禁，便斷了一個資金來源。 這還不特止，港股又不爭氣，跟隨內地股市大調整之後，至今已經好一段時間，仍然死氣沉沉。
除非短期之內能夠扭轉頹勢，拾級而上（本週三由於傳出「今年內推出深港通」而彈上，不過期後人行作出澄清，且看強勢能否持續），否則樓市氣氛實在難以逆轉。 第二個炸彈，則是發展商的存貨愈積愈多。尤其是過去一、兩年來，在三式印花稅下，資金一面倒追捧細單位，大單位的銷情強差人意，佔地產商的存貨比率愈來愈高。新地就有不少豪宅在手，例如何文田天鑄，開售一陣子，便沉靜下來，還有壽臣山項目等尚未推出。最慘的是，沙田九肚山自一一年起連環推出至少八幅地皮，供發展商競投，如今陸續建成現樓，開始排隊登場。 此外，隨着大型發展商如長實，過去兩、三年間幾乎沒有買地，地皮便分散地落入中小型地產商口袋，每個地產商一、兩塊，足夠其發展之用，如此這般，當眼見市道勢色不對，可能隨時掟貨。
值得留意的是，除了中小型發展商，內地房產商亦密密吸納了不少地皮，然而，卻一直未有任何項目推售過，萬一其在香港「插旗」的背後另有目的，譬如順應中央的意旨，希望香港樓價下跌，藉以平息民憤，爭取人心，分分鐘一次過將供應傾倒入市也不出奇。 事實上，目前二手市場已經欠缺承接，雖然本欄一直強調，樓價昂貴並不是下跌的理由，不過，只要有發展商帶頭劈價，在駱駝背上丟下最後一根稻草，隨時引爆以上炸彈，以致樓市調頭向下。 若然樓市由升轉跌，勢必拖累經濟，到時港府會有甚麼板斧？千萬不要高估「撤辣」的影響，即使銀行放寬按揭、取消三式印花稅，都未必有用。因為投資市場往往講求氣氛，如果參與者百分之百看淡，就算銀行願意承造十成按揭，也不會買。
①第一個炸彈，是市場已經「陰乾」。
②第二個炸彈，是存貨佔比愈積愈高。
③千萬不要高估政府「撤辣」的威力。