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樓市炸彈 隨時引爆


住宅市道短期風險極高,因為過去兩、三年來,已經埋下不少炸彈,現時隨時爆發。首先,就是市場逐漸「陰乾」。這要多得金管局限制銀行借出按揭,樓價愈高,按揭成數愈低,以致樓換樓的遊戲戛然而止,加上三式印花稅(BSD、SSD、DSD),令購買力轉投新盤市場,一眾劣招遏止了二手的流動性。 此外,港府繼二○一○年十月將房地產從投資移民可投資資產中剔除之後,今年一月更索性暫停投資移民計畫。根據入境處數字,自○三年十月推出投資移民計畫,截至去年九月底止,申請宗數超過四萬,其中獲正式批准的個案接近二萬五千宗,合共吸納投資金額逾二千億元。計畫被禁,便斷了一個資金來源。 這還不特止,港股又不爭氣,跟隨內地股市大調整之後,至今已經好一段時間,仍然死氣沉沉。

除非短期之內能夠扭轉頹勢,拾級而上(本週三由於傳出「今年內推出深港通」而彈上,不過期後人行作出澄清,且看強勢能否持續),否則樓市氣氛實在難以逆轉。 第二個炸彈,則是發展商的存貨愈積愈多。尤其是過去一、兩年來,在三式印花稅下,資金一面倒追捧細單位,大單位的銷情強差人意,佔地產商的存貨比率愈來愈高。新地就有不少豪宅在手,例如何文田天鑄,開售一陣子,便沉靜下來,還有壽臣山項目等尚未推出。最慘的是,沙田九肚山自一一年起連環推出至少八幅地皮,供發展商競投,如今陸續建成現樓,開始排隊登場。 此外,隨着大型發展商如長實,過去兩、三年間幾乎沒有買地,地皮便分散地落入中小型地產商口袋,每個地產商一、兩塊,足夠其發展之用,如此這般,當眼見市道勢色不對,可能隨時掟貨。

值得留意的是,除了中小型發展商,內地房產商亦密密吸納了不少地皮,然而,卻一直未有任何項目推售過,萬一其在香港「插旗」的背後另有目的,譬如順應中央的意旨,希望香港樓價下跌,藉以平息民憤,爭取人心,分分鐘一次過將供應傾倒入市也不出奇。 事實上,目前二手市場已經欠缺承接,雖然本欄一直強調,樓價昂貴並不是下跌的理由,不過,只要有發展商帶頭劈價,在駱駝背上丟下最後一根稻草,隨時引爆以上炸彈,以致樓市調頭向下。 若然樓市由升轉跌,勢必拖累經濟,到時港府會有甚麼板斧?千萬不要高估「撤辣」的影響,即使銀行放寬按揭、取消三式印花稅,都未必有用。因為投資市場往往講求氣氛,如果參與者百分之百看淡,就算銀行願意承造十成按揭,也不會買。

①第一個炸彈,是市場已經「陰乾」。

②第二個炸彈,是存貨佔比愈積愈高。

③千萬不要高估政府「撤辣」的威力。

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