名家觀點
博客・吳老闆週記・資本政經

無樓買樓 有樓勿沽


•對於增加土地供應,港府已黔驢技窮。

•收回石崗機場,港府似乎不夠膽出聲。

•在大嶼山大規模填海,可謂一勞永逸。

踏入二○一五年,正是展望未來一年經濟發展的時候。上期分析過大陸股市升勢將會有餘未盡,並可帶挈內地經濟第三季增長達到百分之九,以致全年拉勻計數,也可達到百分之八,今期不如說說香港樓市。 淨計最基本的供不應求因素,本地樓市已經無得跌矣。且看港府所謂增加供應,十年建屋目標達到四十八萬個單位,只是數字遊戲、語言偽術罷了,來來去去只得三招: 一.在同一幅地皮,提高可建單位數目,結果就是單位面積大大縮水,未來細單位勢必成為重災區。 二.將市區的綜合性地皮改用途,興建住宅項目,然而,一切只是唧牙膏式,面積有限,況且,地皮當初既然規畫得做綜合性用途,自然有其原因,貿貿然改用途,便會影響區內規畫。 三.加快推出鐵路上蓋項目,可是,環顧港鐵各條支線,包括機鐵,上蓋項目已經賣得七七八八,除非未來會再開發新的路線,否則此路亦然不通。

換句話說,港府根本沒有地去增加供應,奈何又不正正經經想辦法開闢新土地,一味只是憑空想像,盡打些不切實際的主意。例如開發新界東北,完全不理高鐵收地的可鑑前車,漠視所牽涉的持分者的複雜關係與利益衝突。 其實,本欄早已提出兩個解決「土地荒」的有效方法,短線與長線兼備。短線者,就是收回石崗機場——一片只有象徵意義而使用率奇低的廣闊土地——從前用作英軍的亞洲區總部,今天則屬解放軍的麾下,卻又得地無所用。

更重要是,除了石崗機場本身的一百五十九公頃面積,若然收回,還可釋放出附近地區的高度限制——附近被施以六十九至一百三十米高度限制的土地,廣達二千六百公頃;當中,淨計機場一點五公里半徑範圍內不可興建高於十七層的物業,已達一千三百公頃。可是,港府似乎又不夠膽出聲收回。否則,一下子釋放出二千六百公頃土地,足夠未來十年所用了。 解決了未來十年的供應,長遠而言,就大規模填海。在大嶼山,除了沿着機場幹線沿岸,另一邊的海岸線,即是從貝澳,到長沙、塘福,以至石壁,對外填個三幾百米,每邊便有五十平方公里,合共就一百平方公里。 現時全港土地面積共有一千一百零四平方公里,撇除山坡、綠帶等,能夠用的,不到一成,填海填到一百平方公里出來,就差不多等如目前已發展土地的面積了。不過,港府似乎又無此意。 既然增加土地供應路路不通,而另一邊廂四大需求(詳細分析另見今期《資本創富》內的〈吳老闆週記〉專欄)卻十分旺盛下,樓價實在沒有不升之理。因此,未上車者應該速速買樓,已經有樓揸手的,則不要見好便收。

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