加息潮即將殺到，樓市仍然一片火紅，發展商亦無懼前景，高價奪地，當中新鴻基地產（00016）剛以萬七元呎價，奪得啟德地，打造新一塊地王。由於麵粉貴，相信日後樓價亦難大跌。何況本港剛性需求強勁，人口不斷上升，而政府覓地無果，找新供應耗時，只能玩文字遊戲，乘著市場單位愈劏愈細的趨勢，打造增加供應的假象，實則無助解決市民安居樂業的問題。再加上高鐵、港珠澳大橋即將通車，將推動大灣區發展，粵港澳在中國經濟支持下，未來將趕上東京、紐約等大灣區經濟，屆時本港樓宇需求必然大增，繼續支持樓價向上。
新盤熱賣支撐發展商信心，令本港再有地王誕生，地政總署公布，啟德第１Ｆ區一號地盤，以二百五十一億六千一百萬元批予新鴻基地產（00016）旗下崇啟有限公司。若以最高可建樓面面積一百四十一萬五千方呎計，每方呎樓面地價達一萬七千七百七十六元，打破去年長沙灣興華街西地皮的一百七十二億九千萬元紀錄，成為住宅官地的新地王。
今次為新地首次進駐啟德區，新地副董事總經理雷霆稱集團稱，地皮可直駁地鐵及商場，而旁邊亦有充足商業配套，條件優越，將打造成地標式住宅連商場項目，預計投資總額約為四百億元。有關地皮為住宅（甲類）地皮，預計可提供一千四百七十伙。
受內地資本限制影響，今次投地未見中資企業的蹤影，入標財團只有五個，仍然能夠打造地王，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，這主要反映港資發展商「餓地」已久，要補充優質土地儲備，亦反映發展商睇好「後市」及「啟德前景」。短期而言對住宅樓價有「支持作用」，相信亦會對未來優質地皮的地價有「指標性」作用。他更估計有關地皮落成後，每呎可賣三萬二千元或以上。
呎價或逾三萬二
不過，其實近期不少啟德新盤的呎價已逾三萬元，如會德豐（00020）旗下啟德Oasis Kai Tak日前上載第六號價單，加推八十伙，平均呎價便達到三萬零二百元。而在本週啟德地王揭曉前，受到地王效應影響，保利置業（00119）加推的啟德龍譽，更得到三萬三千八百萬元的成交呎價，創區內標準戶新高紀錄。因此，今次地皮的來日售價，絕對有機會超越三萬二千元的水平。
啟德地價今時今日如此矜貴，除了因為是市區中最後一幅大型臨海靚地外，亦是早年內房競逐本港土地所導致的結果。幾年前，內房因人民幣的貶值壓力，加上有意在本港建立優質樓盤，打響品牌名堂，因此以極進取出價來搶地。當中海航在二○一六年起，以天價四奪啟德，把該區的樓面地價從逾六千元的水平，一下子拉高至一萬三千元。
及至二○一七年年中，內房龍光地產（03380）與合景泰富（01813），以每方呎樓面地價二萬二千一百萬元投下鄰近工業區的鴨脷洲利南道住宅地，較估值上限高出百分之十點六，亦讓市場嘩然。而在中資行動之下，本地發展商亦逼不得已參與抬價「遊戲」，以致如今次即使沒有中資參與，成交價亦已近市場預期上限。
由於本地發展商樓盤定價普遍有「三成利潤」的說法，一般會包含地價、建築成本、人頭成本及利息成本，以及三成的利潤。加上本港土地稀有，即使經濟逆轉，不少發展商都寧願惜售，而不會蝕做。因此，隨著地價不斷上升，相信未來樓價亦難有下調空間。
人口增長預測保守
樓價升勢不止，歸根究底還是供不應求。先是需求方面，政府對於香港未來人口的增長，以至房屋的需求，都嚴重低估。根據政府統計處最新的人口及住戶估算，本地人口增長至二○四三年，香港人口將會增長至八百二十二萬。然而，這數字都是政府據過往數字，以平均增長計算出來的，並非加權，更非按照未來發展而推算出來的，加上利用了太長時間的數據，計算出來的增長結果以至需求便更「平均」。
需求以外，更重要的是供應不足。如今政府公布的潛在供應，其實亦只是玩數字遊戲而已。一方面，運房局指截至今年三月底，未來三至四年的一手私人住宅潛在供應量錄九萬六千伙，表面上是高於長策會每年一萬八千個單位的目標。然而，團結基金早前發表的報告指出，目前由買地至項目實際落成時間平均已增至四點八年，較傳統預期的四年已高出兩成，若然是一千伙或以上的大型項目，發展週期更要五點六年，可見這九萬六千伙能否如期推出已成疑。
再者，所謂的供應增加，只是將單位面積愈劏愈細，所堆砌出來的數字而已。若按單位面積劃分，過去七年甲類單位（實用面積為四百三十方呎或以下）的比例顯著增加。基金會預計，直至二○一九年，甲類單位會佔供應量的四成五，而在二○一○年時才只有百分之五。隨著細單位增加，納米樓更開始湧現，報告預計將會由一四年的六十四伙，急增十七倍至一九年的一千零六十六伙。
「大灣區」推高需求
此外，隨著高鐵以及港珠澳大橋通車，香港將能與大灣區各城市緊密連繫，打造「一小時生活圈」。這除了可以吸引更多資金南下到港投資，拉動本港經濟連同樓價外。中、港交通的便利化，亦可以吸引更多內地人到港置業。高鐵香港段預計今年第三季的九月通車，港鐵現時正試運列車，近日有報道指高鐵列車試行廣州南站至西九龍站，全程約為一小時十八分，比現時紅磡往廣州東的兩小時車程慳近四十五分鐘。
至於同樣預期九月可全面啟用的港珠澳大橋，通車後由香港至珠海的車程僅需四十分鐘，穿梭巴士票價初步訂為八十元，無論在票價以至時間上都極具競爭力，有利打造大灣區內的「一小時生活圈」。日後由本港出發，通過大橋往返珠海上班，需時和方便程度可謂與現時由新界出市區上班無異。
目前，粵港澳大灣區十一個城市以經濟總量劃分可分為三個層級，例如，第一層級的香港、廣州、深圳各自ＧＤＰ總量均超過或接近兩萬億元；第二層級包括佛山和東莞，各自的ＧＤＰ均在六千五百億元至八千五百億元區間；第三層級的六個城市，ＧＤＰ處於二千億元至三千億元之間。
吸引中資企業進駐
其實近年本港ＧＤＰ有增長放緩趨勢的情況，然而粵港澳大灣區發有助香港從「邊沿化」轉為融入鄰近城市經濟圈，以掌握中國經濟快速發展的機遇。在本港經濟穩健發展下，樓市相信亦難走樣。此外，大灣區的發展必然會吸引更多內地人來港置業，推動樓市需求並，繼續帶動樓價上升。
投資推廣署年初宣布，該署於二○一七年共協助了四百零二間海外及中國內地企業在港開設或擴展業務，數目較二○一六年上升百分之二點八，創歷年新高，當中中國是最大的來源市場，共有八十六間公司。中資企業來港，大批內地管理層或需到港長期工作，無異增加了置業需求。
而且不少內地人均認為香港的環境、醫療、治安、自由以至食品安全較內地好，故不時前來來度假或長住。此外，部分內富豪認為在港買入豪宅，是一種身分象徵時，尤其位於港島山頂白加道一帶樓盤，一直是香港有頭臉的人士集中地，只有成功入住，隨時可以跟恒基地產（00012）主席李兆基、阿里巴巴主席馬雲當鄰居，吸引力自然大增。加上香港擁有一國兩制的優勢，內地很多富有人士都喜歡把部分資金或資產放在香港。
根據中原地產的數據，二○一八年第一季香港一手豪宅市場，雖然由於本地資金持續流入香港豪宅市場，推低內地買家比例，已知內地個人買家佔金額比重下跌一成，但仍佔了百分之二十三點二，顯見內地投資者對本港樓市有一定的熱忱。在本港經濟向好，加上大灣區牽動內地買家到港，除非政府突然能大幅增加土地供應，否則無論是加息潮，還是再多的辣招限制，都難以讓樓價大幅調整。