商廈市場旺盛，財團紛紛改建旗下酒店項目為商廈，以求增加租金回報及靜待升值求售。長實位於紅磡的海韻軒最近順利獲批圖則，成為本港最大宗酒店重建成商廈的項目。
受到今次重建帶動，市場目光再度落於一直落後於大市的紅磡、尖沙咀一帶商廈市場上，分析認為，當中尖沙咀廣東道一帶由於交通便利，呎價卻大大落後於港島，因此值博率為最高。
由長實（01113）持有的紅磡兩個酒店項目酒店海韻軒及海灣軒，早前入紙申請重建為商廈，當中海韻軒更已獲批圖則。根據屋宇署資料，紅樂道12號酒店海韻軒可重建為兩幢29層高、連4層地庫的商業大廈及一幢兩層高物業，總樓面約110.7萬方呎。資料顯示，因地皮屬商業用途，故毋須補地價已可重建為商廈。海韻軒共有1,980間房間，為全港最多房間的酒店，一旦落實重建，將成為最大宗酒店重建成商廈的項目。若連同海灣軒部分，估計總樓面更超過240萬方呎。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，如項目落實重建為甲級商廈，估計落成後呎價約1.8 萬至2 萬元，呎租約45 至55元，租金回報約3厘至4厘。中資一向鍾情這類維港全海景商廈，故長實除可作長線收租外，也可整幢大廈或分拆出售，彈性甚高。事實上，紅磡一帶過往亦有不少甲廈由中資高價買入，如會德豐（00020）發展的One HarbourGate，西座商廈及西座商舖於2015年由中國人壽（海外）以58.5 億元購入，呎價約1.49萬元；東座寫字樓及商舖，則由中資祥祺集團2016年45 億元購入，呎價1.6 萬元。
國策效應將顯現
展望未來，由於內地政府近年大力推動「一帶一路」及「粵港澳大灣區」政策，對於鞏固本港作為投資市場的地位有幫助，因此，中資將繼續登陸，對本港商廈的需求有增無減。高力國際香港中資企業辦公樓服務董事馬偉業指出：「香港的資金流通，服務業出色，加上法治制度完善，故中資機構有需先來港落戶。」
而且去年中環美利道商業地王以破紀錄每方呎樓面地價逾5萬元批出，「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高，此舉也間接令商廈造價飆升。尤其目前普遍二手甲廈呎價仍未達到美利道的「麵粉價」，例如截至去年底，中環甲廈平均呎價僅約3.7萬元，上環約3.1萬元，尖沙咀更只是約1.5萬元，相信市場仍有上升空間。
萊坊指出，由於整體營商氣氛良好，甲廈租金承接去年升勢，今年仍向上。而正八集團主席廖偉麟則認為，去年甲級商廈樓價屢創新高，今年料乙級商廈追落後，樓價最少有4至5成上升空間。
整體商廈向好，再在長實重建項目的憧憬下，相信紅磡、尖沙咀一帶的商廈由於過去一直落後於大市，在未來有望急起直追。近期尖沙咀商廈已紛紛得到投資者的青睞，如尖東永安廣場一個低層單位，面積約1,338方呎，以每呎約2.76萬元易手，屬該廈次高，物業於19年間升值6.7倍。尖沙咀科學館道1號康宏廣場7樓08室，近日亦獲區內活躍投資者以成交呎價1.47萬元承接。
帶旺西九龍市場
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥更估計，即使稍遠一點西九龍廣深港高鐵總站上蓋約316萬方呎樓面的地皮項目，亦會受長實重建項目帶動，尤其該地皮毗鄰九龍站豪宅區及環球貿易廣場，新鴻基地產（00016）及長實兩大龍頭發展商，已表明會對項目作認真研究，故相當大機會會成為地王。現時業界普遍估計該項目每方呎樓面地價將高達4.5 萬元。
事實上，中區商廈呎價動輒逾兩萬元，相比之下，尖沙咀區、紅磡區規模及質素相若物業，大部分呎價仍低於兩萬元水平，吸引資金流入追落後。美聯翁鴻祥最看好尖沙咀西廣東道一帶的商廈，他指該處交通便利，鄰近地鐵站，然而，呎價仍在2萬元的水平。其實尖沙咀具有甲級質素的商廈物業，多由大業主持有，包括港威大廈、北京道一號等等。相比之下，可供出售的甲級樓面只佔少數，供應罕有下，自然支持身價向上。
至於尖東一帶，翁鴻祥則認為地理上未必及尖咀西，但勝在選擇多，加上現時市場對大樓面面積的商廈仍有很大需求，情況並至少會維持兩至三年，因此，尖東的商廈造價亦會受帶動，現時尖東商廈呎價約為1.5萬元。
環觀尖東區，尖東永安廣場條件最為突出，主要因為永安中心在區內最貼近海邊，而且又是可供拆售的商廈項目，故此該廈呎價，屢創區內新高。至於想撈低水貨品，則可以考慮區內同為指標商廈的康宏廣場。此外，新世界發展（00017）旗下尖東新世界中心重建項目「Victoria Dockside」耗資200億元發展，預計於2019年全面落成，其中甲級商廈K11 Atelier辦公大樓去年尾已率先落成啟用，當時出租率已七成，部分樓面呎租約於70元水平，由於每逢新項目登場，往往都能帶動該區成為市場焦點，故該區租金相信亦會受鼓動。
沙中線貫通港九
至於紅磡區，甲級商廈項目不多，最新落成的主要為鄰近黃埔站的One HarbourGate。不過，隨著黃埔站鐵路於通車，區內商廈、零售及酒店租值紛紛上漲，吸引區內業主將物業改變用途，提高項目的發展潛力。當中，中旅協記貨倉1號及2號項目，現時畫為「綜合發展區」地帶，兩貨倉佔地約65萬平方呎，樓高15層，有意改作零售商場發展。而鄰近商廈帶的中旅貨運物流中心，則計畫轉型作商廈用途，新項目落成後可望增加區內商業項目。而且興建中的沙中線，預計亦將於紅磡設站，最快2019及2021年分段啟用，屆時挾雙鐵路優勢的紅磡區，連成貫穿港九新界的龐大網絡，將進一步帶旺區內物業的租值潛力及商業氣氛。