盧銘恩：中國內地Pre-REITs正在鋪墊內房公募REITs的發展

去年11月，綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了一個Pre-REITs合作協議，目標共同成立Pre-REITs基金，標的對準甚有前景的租賃住房，長遠目標希望創建公募REITs的平台。Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產，用投資者提前介入的方式，對資產進行建設、運營和培育過程，並在資產和市場時機成熟的時候，通過公募REITs實現退場。

而內地自從2020年開始，有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。到目前為止，相關的公募資產規模，已達到總值超過800億元人民幣，並涉及一些基礎設施類別的資產，如產業園區，保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，將公募REITs發行之標的資產類別，擴展到消費基礎設施領域，如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs，如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。

Pre-REITs除了以公募REITs的形式退出外，資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金，既可用於投資新建項目，也可以收購現有的項目進行改造升級。

由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格，不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值，故此Pre-REITs可以說是造就公募REITs的一個前置必經階段。Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資，因此其資產類型的配置，也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外，公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格，加上投資周期較長，費用也較高，故此Pre-REITs可承擔孵化和準備的作用，也可以快速實現資產盤活。

由於這幾年內地公募REITs供不應求，投資市場對此的需求甚為殷切，從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現，早在2022年，國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元，足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動，相互補足的關聯性。是次綠地香港和高和資本合作的Pre-REITs基金，可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程，後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產，理由是租金穩定，而且未來市場需求也大，從綠地香港的角度來說，或也能協助其轉型，須知道內地傳統房地產企業都面臨著一個嚴峻的時期。

筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練，能把內地存量時代的房地產盤活優化，並把房地產資產管理進一步專業化。