— 用辣稅壓需求無用，港府應該內地人買幾多補幾多供應。
— 一手主導市場，二手成交仍然呆滯，少數難以拖起多數。
— 中國經濟要追上美國，除了增長率，還要靠貨幣也升值。
迎來聖誕，便到新年，是時候進行「回顧與展望」，今期先說樓市，以及人民幣。
一如今年年初預言，2017年香港樓價繼續攀升。根據差餉物業估價署數據，私人住宅樓價指數最新為342.4點，已經連升19個月，累升26.2%，並且連續12個月創出歷史新高；淨計今年，則已累升11.4%。
至於反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），最新就報164.46點，比起年初時的144.72點，更已累升13.6%，並且已經連續6個星期創出歷史新高。值得注意的是，以上兩個指數並未計入「辣稅」，換句話說，從買家的角度，買樓成本更高。
樓價續升，原因非常簡單，就是求過於供的局面得不到解決。需求方面，內地人仍然在買。根據稅務局公布，向非港人或公司徵收的買家印花稅（即BSD），宗數已經連續3個月超過400宗，11月份達到483宗；稅收更加衝上10.68億元，按月大升88.5%，雙雙創出去年11月港府突然上調從價印花稅劃一至15%後的新高。
事實上，港府希望透過徵收BSD來打壓需求根本無用，相反，應該從供應去著手，內地人買走幾多，便補給幾多——譬如買走1萬個單位，就多供應1萬個單位；買走2萬，則補2萬，才會有效。
此外，地價節節上升，也推升樓價。君不見今年頻頻誕生百億地王，繼2月的鴨脷洲利南道前駕駛學院地皮，以168.55億元由龍光地產（03380）、合景泰富（01813）奪得後，上月再有長沙灣興華街西對出臨海地皮，以172.88億元由信置（00083）牽頭的財團投得。
地價飆升，只因賣地場上，從前可能只得兩隊波，如今卻有10隊波，競爭激烈下，出手自然高；調轉頭看，每個發展商只買得三兩幅地皮，難以大手入貨，土地儲備緊絀，新盤自然不急賣、不憂賣，可以吊高來賣。
2%難以拖起其餘98%
不過，未來住宅樓價又很難再大升。始終，現時是一手主導市場，二手成交仍然呆滯，而新盤單位一年最多只有二、三萬個，二手單位卻有逾100萬個，要2%拖起其餘98%？難度相當之高。尤其是二手市場當中，升得多的，只得市中心區，以及鐵路沿線，其餘地段遠遠落後，與新盤價錢隨時相差一倍。
雖然比起全球其他城市，過去20年，莫說內地的北京、上海，升幅超過10倍，就連倫敦，都升了幾倍，香港即使計入辣稅，也只是升了不足1倍，完全是無得比，但以購買力計，特別是香港人工沒有特別大升下，樓價要追落後亦難。
事實上，本欄早於今年7月已指出，本地樓市漸見「見頂」跡象。未來發展主要看新地（00016）與長實（01113）開盤時怎開價，皆因兩大龍頭奉行「貨如輪轉」策略。至於新世界（00017）近日推售旗下屯門新盤THE PARKVILLE，提供首置計畫，個人認為效用不大，皆因涉及單位佔比雖然達到15%，但實際數目才不過15個，量並不大，加上設有不少限制，包括買家年齡必需在25至35歲，更要禁售禁租5年，相信只是做個姿態，讓人知道自己「有做嘢」，或純屬推廣手法而已。如果發展商真的有心配合港府協助首置上車，與其設下重重關卡，製造混淆，不如簡化條件好過。
人民幣未來5年升20%
本欄認為樓價已經見頂，卻相信人民幣繼續升。雖然，從美國的角度，美元應該走強，皆因當地經濟好轉，明年增長可望達到3至3.5%，加上其總統特朗普希望縮減貿赤，即是減少入口、增加出口；不過，如意算盤未必打得響，事關美國向中國買少了低端貨品，始終要向其他國家買回來，至於自身的高端產品能否多銷出去，即使如其所願，卻可多賣幾多？至於稅改能夠吸引多少資金回流，也是疑問，始終，泊在外面的資金，都有回報，如果能「召回」一半海外資金已經偷笑。
相反，中國經濟已經成功轉型，減少低附加值產品，增加創新科技，生產效率大大提高，更重要的是，由政策主導，逐漸轉為市場主導，明年經濟增長有望達到6.8%，即是較美國快約3.5個百分點罷了，如此這般，中國要追到美國，豈非要等起碼10年？習近平豈能忍耐？
而且，就算GPD追平，隨中國人口是美國的4倍，即是以per capita計，中國仍只是美國的四分之一！因此，貨幣也要轉強，與經濟增長率一齊追，在雙引擎驅動下，才會更易追到美國，譬如未來5年升20%，即是每年升3%，隨著內地實際息口仍比美國高出兩、三厘，此升幅不難達到。在購買力提升，與國際接軌下，中國可能在2022至2023年，已可追上美國。
一週重點新聞
‧受個人消費和對外貿易支撐，世界銀行調高中國今年增長預測0.1個百分點至6.8%。
‧中國城市競爭力研究會公布2017全球城市競爭力排行榜單，上海排名第一，香港排行第二，機構會長桂強芳預計，排名第3的深圳或在未來超越本港。
‧海航集團稱，美國紐約曼哈頓的1180寫字樓，是集團目前唯一宣布出售的地產項目，強調三藩市教會區的一座寫字樓、紐約市第三大道850號大樓，以及香港的啟德地皮均無意出售。
‧市建局公布，旺角新填地街招標項目由信置（00083）及莊士機構（00367）投得，將興建187伙住宅。分析估計，項目住宅部分落成後每呎可賣2萬元起，以中小型單位為主。
‧信置（00083）奪得中電（00002）前何文田亞皆老街總部的發展權，市場估計地皮市值逾80億元，總投資額逾百億元。
未來一週，美國將公布多項經濟數據，第三季經濟增長最終修訂數字將於週四公布，市場料美國上季GDP總值最終修訂維持增長3.3%，是2014年第3季以來最大增幅。同日亦有12月費城製造業指數，估計升至23：週五有上月耐用品訂單，估計整體由跌轉升1.6%。而扣除運輸，預期升幅收窄至0.4%。
此外，週五會有12月密歇根大學消費者情緒指數終值，估計向上訂至97。同日亦會有反映未來3至6個月經濟發展趨勢的11月領先經濟指標，料升幅收窄至升0.4%。
吳鴻生
南華集團主席
《資本壹週》社長
劉若文《資本壹週》總編輯