撰文：秦晞輝
樓市這個話題確實是三十年不變。早於1988年第七期《資本雜誌》，便有文章討論樓市過熱的隱憂。當年的文章形容樓市已進入「瘋狂」狀態，部份樓盤超過1981年高峰的每呎1,300元水平。市場人士還預測最終會邁向每呎1,500元。
當年剛剛推出的黃埔花園，平均呎價為1074元，不久再推售的單位升至1,130元，短短兩週時間，樓價升幅達5%。然而，三十年後今日，黃埔花園呎價接近13,000元。回首樓價，可調高處未算高。
當時《資本雜誌》訪問地產界人士（包括地產商及各地產評論專家），受訪者普遍認為樓價已超越一般家庭負擔能力，將會經歷調整甚至回落。如當時有地產代理商主席認為，若在當時水平再急升20%，則調整是不可避免的。
然而，若翻查歷史數據（差餉物業估價署的私人住宅售價指數），便發現樓價指數一直不斷攀升，從1988年的31.9點，升至1994年的114.9點，六年間累積升幅達260.1%。甚至，若我們與1984年的樓價指數低位17.2點相比，則1994年的十年累積升幅達568%，然後才開始出現調整。
樓價經整固後，踏入97年再出現「瘋狂升幅」，一年上升了46.2點，達163.1點，升幅達四成。到此歷史高位後才真正出現大跌市，一直跌了六年，直至03年的低位61.6點，六年間跌了六成。
然後，由03年至今，樓市脫離了這「十年上升，六年下降」的歷史軌跡，一直升了14年，其間只有輕微調整。至2016年，樓價指數已達286.1點，比起03年的低位，一共升了364.4%。現時樓價雖仍廣被評為瘋狂，但其實仍維持「慢牛」格局，不似1997年般出現一年升四成的局面。而相比起上個周期的十年升568%，則目前情況仍然未算瘋狂。
另外，坊間常有「若股市跌，樓市會跌」的說法，但回看歷史，股市熊市往往只對樓市有短期的調整作用，像87跌市，樓價調整了10%，便反彈延續升勢。而08金融海嘯時，恆指在一年半間從高位到低位蒸發了六成，但樓市還是節節上升，可見兩者無必然關係。而「股樓同跌」的情況，只有在97出現。
以下讓我們回顧一下二十九年前，1988年《資本雜誌》的文章節錄，感受昔日樓市的「瘋狂」。但回看歷史，這些「瘋狂」價格，往往是高處未算高。
王舜歡：〈88年度樓宇投資概況〉，《資本雜誌》第3期，1988年2月15日：
「去年十月之前，幾乎沒有人能想像得到87年餘下的兩個多月會發生這樣多的事故，當時無論是香港股市或地產都表現得一枝獨秀，恆指四千點在望，樓價的升幅接近20%。
可是兩個黑色星期一根本改變了整個地產市道的軌跡，熾熱的市勢忽然冷卻，樓價從高峯調頭急轉，部份貴重物業出現撻訂、部份樓盤則割價求售，叫價較高峯期竟低出10%。
可是更戲劇性的是地產市道在短短的三個月內，奇蹟似地站穩陣腳，樓宇稍為調低售價後已見有一定的需求，且預期在各種有利的因素支持下，下半年可望輕微的升幅。
事實上，今年地產市道能否進一步改善，很大程度取決於利率是否能夠維持低水平。如果港府維持不惜以負利率來拱衛聯繫利率的決心，今年內人為壓低利率的情況相信會持續，購置物業的成本既輕，需求自然不可低估。況且，負利率肯定亦會刺激資金流入地產市場。由此觀之，在股市大傷元氣後的地產市道，整體將趨向平穩，惟個別物業可能有較佳的表現。
中原地產代理公司的物業報告指出，股市風暴對地產市道的影響主要是心理上的。本港地產過往三年的發展，基本上是由實際的需求帶動，並沒有超出社會經濟的負擔能力，基礎相當穩固，不可能出現82年或73年的全面衰退。報告認為今次地產市的調整不會為時太久，估計今年上半年內基本上可全部完成。」
〈樓市過熱的隱憂〉，《資本雜誌》第7期，1988月6月15日：
「自去年10月股崩以來，樓市並未受到拖累，反而節節上升，較81年的高峯有過之而無不及。樓市是否過熱？市場人士的看法莫衷一是，樂觀的看法似乎暫佔上風。然而，經濟演變規律形如波浪，有起必有落；愈接近高峯時便愈有調整回落的可能。居安而思危，審慎的投資者應對目前市道有所警惕。本刊分析了多方搜集的資料後，認為現水平樓市已呈現警告訊號，市民購買力能否與樓價升幅銜接實屬疑問。況且，利率上升趨勢似乎無可避免，雙位數字的利率水平已為期不遠。屆時對樓市產生怎樣的衝擊？還是留待讀者閱後自行判斷。
隨著3月份樓價的急升，本港中小型住宅樓市可說已進入『瘋狂』狀態，部分樓盤已超逾81年高峯的1,300元／呎水平。這還不止，正如股市崩潰前那樣，市場人士普遍預期終會突破4,000點關口，地產界正樂觀地預測住宅樓市不久會邁向1,500元／呎、1,800元／呎，甚至2,000元／呎的水平。股市的美夢落空了，樓市『發燒』的溫度卻不斷上升。
事實上，住宅樓市價在去年10月股崩後雖曾下降8%，但踏入88年以來，卻以急速步伐回升。以黃埔花園為例，今年1月下旬推出的樓盤維持在股崩減價後的水平，平均的售價為1,074元／呎；但在2月初新樓盤再度推出時，售價已達1,130元／呎；在短短兩週內，樓價升幅達5%。最受地產界矚目的是沙田蔚景園，在3月下旬推出時最高售價竟達1,351元／呎，平均售價1,193元／呎。到了3月尾新盤繼續推出時，蔚景園的售價上升到1,401元／呎，平均每呎達1,260元，直迫81年的樓價高峯。受到蔚景園暢銷的刺激，4月初推出位於旺角的時興大廈，在地點適中及供應短缺兩個因素的支持下，竟創出平均1,439元／呎的高峯。在一個高峯接一個高峯後，樓市先彌漫著的猶豫、觀望、及悲觀，已被積極、樂觀、進取的心理掩蓋，甚至可說樂觀得有點『盲目』了。
高峯會否如期出現，還有待時間來證明。不過，無論是樂觀抑或悲觀的分析家都同意，倘若今年首季的升幅持續下去，勢必觸發一次調整浪潮，屆時樓市能否在調整後恢復元氣，實屬疑問。利達行主席鄧智仁指出，單在3月份1個月內，樓價已攀升了10%，若在現水平再急升20%，調整是無可避免的。他認為倘若樓價在5年間再急升10%，便是調整的危險訊號。不過，目前樓價在現水平『鞏固』，有足夠時間讓市場消化，讓買家有機會重新籌集資金。這樣的話，樓價還有可能會再次上升。」
在《資本雜誌》第22期（1989年9月15日），本刊首次出現樓盤廣告，兩版廣告均為南豐發展有限公司的住宅和工業大廈廣告。左版位於屯門的豐景園，每呎售價519元起，每個單位平均23萬元起。從這則廣告看到當年買樓首期僅付一成，二十年分期，臨時訂金亦只是一萬元，與今天比較，確有天壤之別。
2017年2月中旨，豐景園一個中層、實用面積397平方呎的單位，以425萬沽出，創下該屋苑兩房樓價新高。
至於右下面位於半山干德道豪宅慧明苑，當年開售呎價約1,226元起，每個單位平均售價約180萬元，對於當年一般市民而言，已屬天價。今日，180萬元亦只能在山下買到一個車位。去年中，慧明苑一個高層單位，實用面積1,114呎，以2,365萬元易手，折合平均實用呎價2,1230元。